Покупаем квартиру

Процедуру покупки квартиры условно можно разделить на несколько связанных между собой этапов. Первый этап активно проводится только одной стороной предстоящей сделки (потенциальным покупателем). Этот этап включает в себя, прежде всего, возникновение потребности и желания приобрести квартиру, формирование в общих чертах её характеристик соотнесенными с доступными финансовыми ресурсами, сам поиск необходимого объекта, проведение осмотров, выбор конкретной квартиры.

Второй этап - наиболее ответственный и важный. На этом этапе активно участвуют уже две стороны - потенциальные продавец и покупатель. Этап включает проведение переговоров с продавцами, сбор и проверку на юридическую "чистоту" документов на квартиру и предстоящую сделку, оговариваются сроки и условия выхода на сделку, выбираются способ и порядок оплаты, бронируется ячейка в банке, где будут храниться деньги до регистрации, подготавливается и проверяется окончательный пакет документов, требуемый для регистрации права и перехода права на квартиру.

Самое важное на этом этапе - получить полный комплект документов для осуществления сделки с квартирой и проверить документы на юридическую "чистоту". Документы, собираемые для сделки, можно разделить на обязательные, которые требуются для совершения сделки, и дополнительные, которые повысят уровень безопасности и прозрачности сделки и избежать в будущем непредвиденных проблем с квартирой.

К обязательным документам относятся: правоустанавливающие документы - это наиболее важные документы, в которых зафиксировано право собственника на квартиру (это, например, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, вступившие в силу судебные акты и др.); кадастровый паспорт БТИ; выписка из домовой книги; согласие супруга на продажу (в случае, если квартира является совместно нажитым имуществом); разрешение опекуна, органа, осуществляющего полномочия опекуна, на продажу (в случае, если ребенок является собственником квартиры).

Все вышеперечисленные документы обязан собрать и представить продавец квартиры. Этот пакет документов дополнится в случае, если квартира приобретается на заемные средства (ипотека). В этом случае уже покупатель квартиры должен собрать такие документы как отчет о рыночной стоимости квартиры (его ориентировочная стоимость - от 4 000 рублей), ипотечный договор с банком, учредительные документы банка и др. Этот пакет документов рекомендуем готовить уже после проверки всех остальных документов и достижения договоренности по всем условиям сделки.

К дополнительным, но не менее важным документам относятся: выписка (копия) из финансово-лицевого счета, которая раскрывает прописанных в квартире лиц; экспликация и поэтажный план БТИ; различные справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, электричество, воду, телефон, Интернет и др; справки из психоневрологического и наркологического диспансера, которые подтвердят дееспособность лиц, совершающих сделку; согласие супруга на покупку квартиры, которую иногда требуют в отдельных органах для подтверждения согласия супруга на распоряжения совместными финансовыми средствами; заявление об отказе от участия в приватизации в случае, когда квартира была приватизирована не всеми членами семьи, а также отказы от претензий членов семьи.

Этот перечень не является закрытым. В зависимости от конкретных обстоятельств приобретения квартиры может потребоваться проверка на юридическую "чистоту" и иных документов. При необходимости дополнительно составляются документы, регулирующие и гарантирующие обязательства и ответственности сторон.

При просмотре документов рекомендуется обратить внимание на продолжительность нахождения квартиры в собственности продавца. Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок давности устанавливается в три года. Этот срок отведен законодателем для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В этой связи при выборе варианта квартиры для покупки рекомендуем отдавать предпочтение квартирам, находящимся в собственности конкретного лица более трех лет.

Кроме того, по сложившейся в нашей стране практике, продавцы квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, как правило, при осуществлении сделки в договоре купли-продажи не указывают реальную стоимость квартиры или делают это крайне неохотно, а те, у которых квартира в собственности более трех лет, как правило, указывают реальную стоимость и даже настаивают на этом. Это обусловлено положениями ст. 220 Налогового кодекса РФ, которые предусматривают имущественный налоговый вычет в суммах, полученных при продаже квартиры (в размере всей суммы), находившейся в собственности три года и более. В случае менее трех лет, имущественный вычет (совокупно) представляется в суммах не превышающих 1 000 000 рублей. Все это необходимо также учитывать. (Продолжение статьи читайте в следующем номере).

Рынок недвижимости, несмотря на кажущуюся неповоротливость, весьма динамичен и ограничен. Понравившееся Вам предложение может быть снято с продажи или куплено другим лицом. Для того чтобы этого не произошло, следует рассмотреть возможность внесения аванса или задатка за приглянувшуюся квартиру. Внимание! Важно помнить, что внесение аванса или задатка необходимо осуществлять исключительно собственнику и только после проверки всех документов и закреплении нюансов сделки на бумаге.

Учитывайте, что общее назначение аванса и задатка заключается в том, что они являются средством платежа по соглашению. Но если задаток - это форма обеспечения обязательства, а аванс - просто часть платежа. Если виноват покупатель, то он задаток теряет, если продавец - задаток должен быть им возвращен в двойном размере (возможно также возмещение понесенных убытков). Авансы же возвращаются всегда и в одинарном размере независимо от вины. Учитывайте эти нюансы при выборе формы предварительного платежа за квартиру. Помимо соглашения о задатке или аванса, рекомендуем заключать предварительный договор купли-продажи.

Когда все документы проверены, оговорены сроки и условия выхода на сделку, следует особое внимание обратить на подбор банка, в котором будет происходить закладка денег, подлежащих уплате продавцу после регистрации. Выбор банка - процесс, могущий занять значительное количество сил и времени. При этом необходимо помнить, во-первых, что не во всех банках есть ячейки; во-вторых, не все банки, в которых есть ячейки, работают по сделкам с недвижимостью, и, в-третьих, не во всех банках, где есть ячейки, они всегда свободны. В этой связи, необходимо заранее подобрать банк, который будет удобен обеим сторонам сделки, забронировать ячейку, предоставить паспортные данные и данные о сделки в банк для подготовки договора аренды ячейки под сделку.

В банке перед закладкой осуществляется проверка денег и их пересчет. Как правило, на эту процедуру кроме пользователей ячейки третьи лица не допускаются. При планировании времени учитывайте, что только эта процедура занимает значительную часть времени. Если заранее не подготовиться к закладке денег в ячейку, то на этот процесс в целом может уйти целый день. В среднем услуги банка по предоставлению ячейки на один месяц, подготовку договора аренды ячейки и предоставлению специальных аппаратов для проверки и пересчета денег обойдутся от 3 500 рублей.

И последнее, что нужно сделать на втором этапе, это подготовить в соответствии с законодательством окончательный пакет документов для подачи в регистрирующий орган. Важно грамотно составить договор купли-продажи, отразив в нем достигнутые сторонами договоренности, требования предъявляемые к подобным договорам. Важно помнить, что договор купли-продажи может быть составлен в простой письменной форме самими сторонами или быть нотариальным. Составление нотариальной формы договора будет стоить от 5 000 рублей, а также определенных процентов от стоимости имущества. Несмотря на это нотариальная форма договора преимуществ над простой письменной не имеет, поскольку по юридической силе они равнозначны.

Третий этап состоит из подачи пакета документов в регистрирующий орган для регистрации права и перехода права на квартиру. Эту процедуру также следует спланировать заранее, поскольку очереди в регистрационных органах дело не редкое. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, а ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней. После чего, покупатель становится собственником квартиры, а продавец получает требуемые для открытия ячейки документы и ключ, и получает свои деньги.

Сложность практических действий и запутанность юридических хитросплетений по окончанию пути по покупке квартиры рассеет радость проживания в новой собственности со своей семьей.

Помните, что знать и отстаивать свои права - это естественно.

Иванов Вадим Вячеславович, юрист